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マンション外壁トラブル急増、施工不良と劣化の見極め?

 本誌の結論とすると、以下です。

 施工不良と劣化の見極めは難しい。

 建築部にいた高嶋卓裁判官は法律雑誌の17年9月号で、判断基準の目安を公表。

 建築士らと検討を重ねた結果として、

 築年数に応じ、施工不良が疑われる外壁の破損割合を

  ▽施工5年超から10年以内は3%以上

  ▽15年までは5%以上――などと示している。


 
マンション外壁トラブル急増、業者相手に訴訟も (読売)

 マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、2016年度に約160件の相談があり、約10年間で3・5倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。

 ◆「築5年で…」

 「築5年で外壁が1メートルにわたって剥がれ落ちた」

 公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」(東京)には、マンション管理組合から施工不良を訴える相談が相次ぐ。

 外壁の破損に関する相談は08年度が44件。10年度に100件を超え、その後も増加傾向が続き、16年度は161件に達した。センター担当者は「修繕工事の点検で、破損が見つかることが多い」と話す。

 マンションの外壁は、建物本体のコンクリートを保護し、デザイン性を高めるため、タイルを貼りつける工法が一般的だ。住宅問題に詳しい弁護士や業界団体は、トラブル急増の要因として、昔は職人がタイルを1枚ずつ貼りつけていたが、近年は工期短縮やコスト抑制のため、複数枚を事前に取り付けたものを現場で貼りつけたり、タイルをはがれにくくする工程を簡略化したりする施工会社が増えたことを挙げる。

 ◆施工不良か劣化か

 裁判となるケースも少なくない。大阪地裁には建築関連の訴訟を専門に扱う「建築部」があり、常時十数件が係争中だ。

 神戸・三宮の20階建てマンションの管理組合は昨年12月、施工不良で外壁の補修工事が必要になったとして施工会社などに約2億4300万円の損害賠償を求める訴訟を起こした。

 訴状によると、マンションは05年の完成で、15年に14階の外壁タイルが幅1・5メートルにわたって剥がれ、4階のベランダに落下、一部は歩道に散乱した。補修会社の調査で外壁全体の15%に問題があるとされた。

 貼り替えを余儀なくされた管理組合は「タイルを取りつけるコンクリート面の処理に手抜きがあった」と主張。施工会社は「原因は経年劣化」と争っている。

 大阪府豊中市の9階建てマンションでも、築12年だった14年、外壁の4割でタイルが浮くなどし、管理組合はタイル(縦5センチ、横10センチ)15万枚を交換した。昨年3月、施工会社に約5900万円の支払いを求めて提訴。会社は「施工は適正」と反論している。

 施工不良と劣化の見極めは難しい。
 建築部にいた高嶋卓裁判官は法律雑誌の17年9月号で、判断基準の目安を公表。
 建築士らと検討を重ねた結果として、
 
 築年数に応じ、施工不良が疑われる外壁の破損割合を
  ▼ 5年以下 : 少しでもあれば施工不良
  ▼10年以内 :  3%以上
  ▼15年以内 :  5%以上
  ▼20年以内 : 10%以上
   以上、高嶋裁判官の論文より。

 以上、全文。

 マンションの寿命は、税法では60年、実際は40年前後。

  ・水道管・排水管・ガス管・配電線などの劣化。

  ・躯体に使われる鉄筋の腐食やコンクリートの劣化。

  大規模修繕は、10年後の第1回目を除き、2回目以降は倍々で負担が増える。

  そもそも中古マンションは、

  その本来価値としては、残存期間と再建築コストで決まる。

  リフォームしたところで、マンションの残存期間あが伸びる訳ではない。

  中古住宅も、基本は同じ考え方である。


  記事で問題視されたのは、施工不良か経年劣化だが、

  そもそも施工不良とは、何らかの手抜き工事と考えるのが一般的ではないか。

  施工不良ならば、ある意味手抜き工事とも取れる。

  また、経年劣化を問題視するならば、

  外壁と外壁パネルの接合部に使われた接着部材の耐久性が問われる。

  更には、それを選別し採用した側の過失が問われると思うのだが。

  新築マンションの購入は、

  売主もあるが、施工業者のチェックを怠らない。

  問題が持ち上がった時に、売主不在・施工業者不在では話にならない。

  ただ最大手は、ほぼまちがいなく瑕疵を認めず、裁判で長期に争う傾向がある。

  この数年、過去に例のない金融緩和は、一部でミニバブルを生んだ。

  買い時・売り時の判断は難しいが、今は売り時ではないかと考えるが。

  不動産の価格は、基本的に景気に比例する。


  余談ですが、

  マンションも戸建てを購入する際は、

   ・マンションは、エントランスや玄関の位置、

   ・戸建ては、門や玄関の位置、

  玄関や門扉が、、鬼門線上にあるなら避けます。

  鬼門線とは、

   ・表鬼門、東北(丑・寅)の方位、範囲60度

   ・裏鬼門、南西(未・申)の方位、範囲60度

   をさします。


  転居に関しては、チェックポイントは異なります。

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tag : マンション外壁トラブル 施工不良 瑕疵担保責任 大規模修繕 鬼門

2018-08-25 : 投資/税金 : コメント : 0 : トラックバック : 0
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