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全国の空家数・空家率の予測、人口ピラミッド、賃貸投資





 節税対策で賃貸経営に手を出す人は多い。

 営業マンの口癖(セールストーク)は、

  ・景気や物価は右上がりを続け、家賃相場も比例して上がり続ける。

  ・金利が底値に近い今を逃してはいけないだの、

  ・プラスして、相続対策としても節税対策効果もなる。


 不動産は、景気変動に鈍感に反応(比例)する。

 また、他の金融資産と比較して換金化しにくいという特徴を持つ。

 例外は、バブル(金余り)期。

 バブル期は、単なるババ抜きに等しいが、いつ終焉を迎えるかは判断に悩む。

 バブル終焉期にババを引いてしまったなら、資産価値は最悪で半減以下なる。

 上げた分だけ剥げ落ちると考えた方が、不動産には当てはまる。

 この数年の例としては、仮想通貨バブルがある。

 ビットコインは、10万台から徐々に上値を切り上げ、2017年に200万円台を付けピークアウトした。

 ピーク値から1/3前後で踏み留まり、執筆時70万円台にある。

 話を戻そう。

 総体論として、

 日本は、バブル期を経て少子化から長期デフレ期を通して少子高齢化が進んでいる。

 少子高齢化に伴い都市部を除き過疎化が進み、地方ではスモールシティ化しつつある。

 少子化は、全体でみれば需要の尻すぼみを意味する。

 人口構成を見れば一目瞭然、構成の歪み。



 過疎化や少子化の影響は、

 シャッター通りを目にすれば一目瞭然だろう。

 地方の大学では、既に定員割れが増加の傾向にあると指摘もされている。

 賃貸で見落としがちな点は、

 建物の老朽化に伴い、設備の老朽化がある。

 家賃相場は、都市部の駅至便なら多少古くても強気は可能だろう。

 だが、外観の老朽化や内装設備の老朽化は、借り手を遠のかせる。

 景気の上昇にあっては、家賃相場は強気でも、

 建物や設備の老朽化は家賃の下押し傾向を内在させる。

 つまり、

 計画当初の家賃設定は、建設当時の景気次第だが15年前後で下押しを強める。

 その良い例が、レオパレスの一括借り制度があげられる。

 建築主(家主)が、家賃の引き下げに対して行っている集団訴訟がその一例になる。

  ※詳細は省きます。

 土地は、利便性と住環境を重視する、掘り出し物は少ない。

  掘り出し物があるとすれば、曰く因縁付きがほとんどだろう。

  曰く因縁付きは、新たな所有者にも継承されることが多い。

 建物は、外観はマーケティングのポイントになりえるが、

  構造や躯体は、建物の耐用用年数を左右する、

  内装は、遮音性による居住性につながる。


 不動産の購入や投資は、額が張るだけに、儲けも膨らむが、損も肥大化する。

 自分の運勢と方角にならい購入・投資することが賢明。



 
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tag : 節税効果 節税対策 低金利 不動産投資 賃貸物件 人口ピラミッド 空家率 空家数

2018-10-02 : 投資/税金 : コメント : 0 : トラックバック : 0
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